Review phường Quảng An

1. Lịch sử bất động sản khu vực

Từ trước tới nay, khu vực Quảng An, Tây Hồ luôn mang màu sắc êm đềm, yên ả với sự bao bọc của mặt nước, cây xanh và vẻ thanh tịnh đến từ không gian đình, đền, chùa. Tây Hồ được thiên nhiên ưu đãi về địa lý và khí hậu. Trong 2.439 ha diện tích tự nhiên, khu vực này có đến hơn 526 ha mặt nước và hàng chục ha cây xanh, với cảnh quan đẹp. Bầu không khí trong lành, thoáng đãng và mát mẻ tạo ra không gian sống lý tưởng, có lợi cho sức khỏe, đem lại nguồn năng lực sảng khoái cho cư dân. Lợi thế này khiến ngày càng nhiều người muốn tới đây sinh sống. 

Đồng thời, đây cũng là khu vực không gian văn hóa, tâm linh kết hợp trục không gian cảnh quan công cộng, dịch vụ, khách sạn phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng tiêu biểu của Thủ đô. Các chuyên gia phong thủy và chuyên gia kiến trúc trong và ngoài nước đều đánh giá Hồ Tây khu vực đáng sống nhất Hà Nội. 

Theo hiểu biết và diễn giải của Phạm Cường về bất động sản, quá trình phát triển của bất động sản ở đây bắt đầu “nhen nhúm” từ 30 năm trước. 

- Trước  năm 1990, khi nói về vùng đất Quảng An hay Tây Hồ nói chung, người ta chủ yếu liên tưởng tới một không gian văn hoá tâm linh với nhiều đình, đền, chùa, nơi có Phủ Tây Hồ thờ Chúa mẫu Liễu Hạnh hay hình ảnh vườn đào, quất, hoa rộn ràng mỗi dịp tết đến xuân về.  

- Tới năm 1990, sau thời kỳ hội nhập, thị trường bất động sản khu vực Quảng An cùng với Yên phụ, Ciputra mới bắt đầu phát triển. Bản chất, thời kỳ đầu khu vực này không phải vùng đất để đầu tư kinh doanh buôn bán. Xuất phát điểm là nhu cầu về điều kiện sống, môi trường sống cho các doanh nhân, hay các tùy viên đại sứ quán (chủ yếu là các nước châu Âu)… 

- Sự ồ ạt đầu tư trong các lĩnh vực cho thuê nhà riêng, biệt thự, căn hộ Serviced Apartment từ khoảng những năm 2000.

2. Đặc điểm bất động sản tại khu vực

2.1. Quy tụ nhiều khách sạn cao cấp

 Là khu vực đáng sống bậc nhất tại thủ đô Hà Nội, nơi đây nhanh chóng hình thành chuỗi các khách sạn cao cấp mà đối tượng phục vụ là các thương  gia và người nước ngoài giàu có:

- Khách sạn Sheraton: Đầu phố Xuân Diệu giáp với phố Từ Hoa.

- Khách sạn InterContinental: Đoạn vào phố Từ Hoa làng Nghi Tàm.

- Khách sạn Faser Suit: Mặt phố Xuân Diệu.

 - Khách sạn Elegant Suites Westlake: Số 10B Đặng Thai Mai.

- Khách sạn Somerset West Point Hà Nội: Mặt phố Xuân Diệu tiếp giáp với đường Tây Hồ.

- Khách sạn Thắng Lợi: Phố Yên Phụ tiếp giáp với làng Nghi Tàm.

- Khách sạn Oriental Palace: Số 33 đường Tây Hồ.

2.2. Một số dự án: 

- Sun Grand City: 58 Quảng An ( Dự án này đã xây xong phần thô từ lâu xong chưa thấy đi vào hoạt động)

Khu vực này có sự hiện diện của nhiều công ty môi giới BĐS: Khu vực này chủ yếu là các công ty môi giới nhà cho thuê, có đầu tư theo hình thức thuê (đầu tư nâng cấp sửa chữa, đầu tư xây mới ) và cho thuê lại. Một số ít công ty đã dịch chuyển sang hình thức sàn bán hàng sơ cấp như:

- Công ty BĐS Tân Long: 39 Xuân Diệu

- Công ty BĐS Việt Long Housing (Nổi lên mạnh mẽ trong lĩnh vực cho thuê, vượt các đàn anh trước đó )

- Công ty BĐS Gia Long

- Công ty Anpha Housing

- Tài Tâm Housing chi nhánh Xuân Diệu (Trụ sở chính 39A Ngô Quyền )

- Công ty David Đức.

3. Tình hình, đặc điểm thị trường bất động sản

3.1. Hoạt động cho thuê

Trong khoảng 5 năm trở lại đây, sự dịch chuyển mô hình nhà ở có diện tích từ khoảng trên 100 – 200m2 thành các căn hộ dịch vụ cho thuê đang có xu hướng tăng lên nhanh chóng. Lý do là bởi hiệu quả sinh lời hấp dẫn của hoạt động thuê và cho thuê lại. 

Thông thường, nhà đầu tư sẽ thuê những căn nhà có diện tích từ 100m2, với giá khoảng 800 - 1200 USD, sau đó sửa sang lại thành các căn hộ dịch vụ (mỗi tầng 2 căn). Mỗi căn hộ dịch vụ như thế này sẽ được cho thuê với mức trung bình từ 750 - 1200 USD (tùy từng tầng, tùy từng mức độ đầu tư nội thất và tùy từng khu vực trọng điểm).

Ở thời điểm hiện tại (tháng 8/2021), do ảnh hưởng tình hình dịch bệnh Covid-19, thị trường cho thuê đã có mức giảm đáng kể so với trước đây (giá cho thuê giảm từ 15 tới 25%). Các tòa nhà dịch vụ căn hộ cho thuê hiện nay có mức trống chưa được lấp đầy khách là 30% (mức này trước đây chỉ rơi vào 10 -20%). 

Tuy vậy, biệt thự vẫn có khách thường xuyên. Nguyên nhân là do đặc điểm của đối tượng thuê nhà. Khách thuê biệt thự tại Hồ Tây không hầu như không phải khách du lịch hay các giáo viên Anh ngữ,… nên sẽ không bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch như những nơi khác. Khách thuê biệt thự Hồ Tây chủ yếu là các đại sứ, cán bộ đại sứ quán nước ngoài (thường thuê lâu) và sẽ có sự dịch chuyển tiếp nối giữa các nhân viên khi hết nhiệm kỳ. Thêm vào đó, nhu cầu nhà ở cao cấp cho các chuyên gia hầu như cũng không thay đổi. 

3.2. Hoạt động mua bán 

Hoạt động mua bán chuyển nhượng BĐS tại khu vực có diễn ra nhưng không thường xuyên. Bất động sản ở đây chủ yếu thuộc sở hữu của những người đã sinh sống lâu đời. Một số diện tích đất đai được chuyển nhượng cho dân chuyên đầu tư xây dựng các căn hộ cho thuê. Ngoài ra, bất động sản ở đây là tài sản của các quan chức, thương gia giàu có mua rồi cho thuê như là phần tích trữ tài sản, đầu tư dài hạn. 

Đất được chuyển nhượng cho những người từ nơi khác tới diễn ra khá nhiều trong khoảng 10 - 30 năm trước. Hiện nay, hoạt động mua bán vẫn có nhưng ít và không thường xuyên như những giai đoạn trước. Nguyên nhân thì một phần là do nhu cầu chuyển nhượng của chủ nhà rất thấp, một phần vì giá nhà đất trung bình khu vực thuộc top cao nhất cả nước nên rất kén giao dịch.

4. Giá thuê/mua

4.1. Giá thuê nhà riêng nhỏ lẻ, villa biệt thự, căn hộ dịch vụ.

- Giá thuê nhà riêng (diện tích nhỏ 60 – 80m2): 700 – 1200 USD (Tùy vào chất lượng công trình, mức độ đầu tư nội thất và vị trí)

- Giá thuê biệt thự (diện tích từ 150m2 có sân vườn/diện tích lớn 250 - 500m2 có sân vườn bể bơi ngoài trời): 2000 – 5000 USD (Tùy vào chất lượng công trình, mức độ đầu tư nội thất, vị trí và khoảng view ra hồ). Các căn biệt thự như thế này nằm rải rác khắp khu vực Quảng An, mặt hồ nhưng tập trung nhiều tại các ngõ ô tô tránh phố Tô Ngọc Vân.

- Giá thuê căn hộ dịch vụ service apartment (1 – 4 phòng ngủ): 600 – 3500 USD (một số ít các căn nhỏ 1 ngủ hay studio có giá thấp 300 – 500 USD).

4.2. Giá mua bán chuyển nhượng nhà ngõ, mặt ngõ ô tô tránh, mặt phố, mặt hồ.

Giá mua bán chuyển nhượng tuỳ thuộc vào vị trí bất động sản cụ thể:

- Giá nhà trong ngõ nhỏ 2 xe máy tránh nhau: 130 – 140 triệu/m2

- Giá nhà trong ngõ ô tô vào nhà: 200 triệu/m2

- Giá nhà mặt đường: 350 - 400 triệu/m2

- Giá nhà mặt hồ: từ 450 – 600 triệu/m2

5. Đặc điểm cư dân

Do đặc điểm bất động sản nổi bật của khu vực Quảng An là các khách sạn, căn hộ dịch vụ, nhà và biệt thự cho thuê nên cư dân sống tại đây chủ yếu là khách thuê và người nước ngoài. Đặc điểm của nhóm người này như sau:

- Những độc thân hay có thu nhập vừa phải thì lựa chọn nơi ở là các căn hộ dịch vụ.

- Những người có thu nhập cao và vị trí cao trong các tổ chức nước ngoài sẽ lựa chọn căn hộ có diện tích nhỏ tại các khách sạn ở mức trung bình và cao cấp hơn. 

- Nhân viên cao cấp của các đại sứ quán, các CEO của các tập đoàn người nước ngoài, các tổ chức phi chính phủ khác thì lựa chọn nhà riêng hoặc biệt thự cao cấp do thường ở với gia đình cùng vợ và con. Theo tập quán văn hoá, người nước ngoài sinh sống tại khu vực chỉ có cha mẹ và trẻ em. Rất hi hữu trường hợp người nước ngoài sang Việt Nam làm việc mà đưa cha mẹ đi cùng.

Về cư dân Việt Nam:

- Những người bản xứ sẽ sở hữu nhà đất rất rộng, diện tích từ vài trăm cho đến cả ngàn mét vuông, do thừa hưởng từ nhiều đời. Thông thường, một phần đất được cắt ra làm nhà ở cho bản thân và gia đình chia cho các con và một phần xây dựng làm diện tích cho thuê. 

- Ở đây thu nhập và mức sống của người dân khá cao nên rất ít gia đình sống đa thế hệ. Cư dân sống rất thân thiện gần gũi. Một nét văn hóa xưa là văn hóa làng xã, quan hệ hàng xóm láng giềng nhiều cư dân có mối quan hệ họ hàng, anh chị em gần xa. Trình độ dân trí và ý thức người dân nơi đây tốt và thân thiện.

6. An sinh xã hội và tiện ích dịch vụ

+ Về sinh hoạt cộng đồng, cũng giống như những nơi khác, ở đây đều được tổ chức sinh hoạt theo từng khu phố, có tổ dân phố 

+ Về an ninh, trật tự: Trật tự trị an tương đối tốt, do đặc thù tập trung nhiều đại sứ quán nên an ninh được bảo vệ cao. Bên cạnh đầu tư của chính quyền địa phương, cư dân cũng tự trang bị camera nhiều nơi. Thêm vào đó, ở đây cũng có lực lượng an ninh của các tổ chức nước ngoài thường xuyên qua lại để bảo vệ cư trú cho nhân viên/cư dân của họ. Những điều đó vô hình trung biến khu vực này thành nơi có hệ thống an ninh tốt nhất Hà Nội.

Cảnh quan khu vực rất sạch sẽ thoáng mát, bầu không khí trong lành, lộng gió. Do đó, cư dân ở đây cũng thường hình thành thói quen đi bộ, tập thể dục hay câu cá để giải trí và ngắm cảnh.

+ Về tiện ích, mặc dù là nơi được rất nhiều các chuyên gia và đại sứ quán chọn là nơi sinh sống sông khu vực này không có các khu vui chơi giải trí như công viên cây xanh, sân golf hay sân thể thao khác. Phần lớn các diện tích đất trống nằm trong quy hoạch hoặc đã được xây dựng thành các tòa nhà cao tầng.

7. Xu hướng và đánh giá tổng quan về bất động sản khu vực

- Quảng An (Tây Hồ, Hà Nội) vẫn sẽ luôn là sự lựa chọn số một khi tìm thuê bất động sản để đối với với các chuyên gia và các đại sứ đến từ các nước châu Âu. Hiện nay, bắt đầu xuất hiện những người Nhật Bản và Hàn Quốc tới đây sinh sống và làm việc.

- Sự mua bán chuyển nhượng nhà đất thổ cư khu vực này có nhưng không nhiều và không thường xuyên. Đón đầu nguồn cho thuê và chuyển nhượng sau này là dự án Sun Grand City với vị trí kim cương tại 58 Quảng An với 3 mặt thoáng view hồ và 7 tòa nhà (2 tòa khách sạn; 5 tòa căn hộ và sàn thương mại).